我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
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以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：苏叔，您好，想买二手房，哪些板块值得入手？
苏叔： 你好，买二手房的话，尽量选择生活便利的区域，那么工业园区和姑苏区还是首选。这两个区域的新房趋于饱和，二手房还是比较有竞争优势的。另外，两个区域的配套都很完善，学校、商业、交通都是买房考虑的重点要素，居住在这些区域，生活会很便利。不过提醒大家，买二手房尽量不要选择老破小，重点看小区的品质和物业服务，以及是否有学校、地铁等软实力加持。
提问：苏叔，你好，现在苏州园区房价这么高，今年政策调控比较多，后面园区房价会跌吗？
苏叔： 你好，首先要明白园区房价高主要是定位和规划能级高，其次大量高新产业聚集扎堆的同时，大量人才持续不断流入，园区的头部效应会越来越强，短期内受政策影响，回调横盘，长远看园区价值看好。
提问：苏叔，你好，最近看新闻说中国老龄化过几年后比较严重，有计划想在这方面投资，看中太湖旅游独假区的资源，那边环境医疗方面感觉是不错的，未来应该会比较受到中老年人的欢迎，想问一下投资买房合适吗？
苏叔： 你好，太湖旅游度假区环境确实适合养老，但其升值潜力不够大。首先，板块主打旅游度假产业，所以带来的就业群体以从事服务业的人口为主，因此人口数量也不会太多。其次，地铁5号线会在今年开通，但市场预期过高，对整个板块房价的影响不会太大；医疗上新建了卫生服务中心，人口没有达到建设医院的标准，而且可以驾车去往科技城医院和木渎医院；6万平的商业对于房价的带动作用也没有很大；目前二手房价格也相对偏低。所以整个板块内部购买力不足，接盘客群不够充足。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：苏叔，你好，打算年后在苏州买房，想问今年买房选哪里？可以关注哪些板块？
苏叔： 你好，建议重点关注新区科技城、吴中城南与园区胜浦三个板块。科技城高新技术产业发达，商业配套丰富，教育资源优质，而且还有新的小学用地规划，交通出行虽然稍有不便，但拥有地铁规划。板块整体发展潜力较大，未来规划落地后会有不错的升值空间。吴中城南板块位于吴中区核心位置，板块内土地供应量较大，交通网络密集，出行便利，商业配套完善，教育资源丰富，未来还有新校区用地规划建设，配套齐全，还有规划利好，因此板块发展潜力较大，而且房源充足，可供选择的楼盘较多。园区胜浦板块推出宅地供应，能承接园区核心区域外溢需求，地价持续上涨，市场预期较高，还有商业、优质教育、交通配套规划利好，板块发展前景较好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：苏叔，你好，我在园区东上班，预算有限所以考虑在甪直买房，刚需，但是近期这边房价也上涨，我想知道这个板块的潜力和未来的发展如何？
苏叔： 你好，吴中甪直承接着许多园区外溢人口，购买需求逐渐增加，房价也就随之上涨。在市场预期上，甪直的市场预期并不高，因为处于吴中边缘区域，地理位置不佳，因此市场认可度并不高。在甪直购房的客群，主要为园区东边外溢人群，这里价格便宜，离园区通勤距离较近，有不少刚需选择置业。
但随着甪直房价不断上涨，其价格优势就不再具有竞争力了，而地理位置不佳，无法享受到园区红利，所以房价上涨潜力并不大。在交通上，甪直交通不发达，又处于地缘，出行不便。在学区上，甪直教育资源优势不足，缺少更加吸引家长的教育实力。综合三个方面，甪直市场预期不高，交通不便，学区不占优势，未来的升值空间有限，目前房价较高是存在较高的溢价，房价上涨潜力不够。从自住购房角度来说，甪直周边环境不佳，城市界面老旧，而且配套不够完善，但一些新小区还是可以满足居住舒适度需求的。不过在园区东上班预算有限的刚需，买房自住还是建议购买甪直的房子。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享
提问：苏叔你好，今年下半年苏州买房，请问在苏州买房有哪些逻辑？
苏叔： 你好，买房有一个分析逻辑，叫择时选板块，择时是最重要的。你买的高点或者买的低点，那价格可能差个百分之二十到百分之五十，这个决策占比百分之五十。房产投资择时也是有分类的，投资或者自住消费，它是两个赛道，你看当下自住可以买投资再等等。这是因为投资决策只有一个因素，投资期的房价涨多少，但自住就是两个因素，除了涨幅以外，还要加上消费效率这两个因素的叠加，所以说自住择时的容错性更强。
然后这板块怎么选，看产业，看高收入人口的流入，这个权重比占百分之三十，这个你要学会看规划，这个是苏州的大城市规划，别听售楼处在那给你吹看规划的要点是你这个投资房子的周期是五年到十年，也就是看五年以后的是什么样，规划落地到什么程度。那些好公司能不能在你那里开工赚钱，高收入人口能不能导入进来，而不是盖个楼就行了。而且最好是这个板块，五年到十年以后没有新土地，就没有新供给的这个次新板块才是二手市场。否则你的二手房怎么升值呢？切记百分之八十的新区是不行的。
第三步还是你关心的哪个楼盘能不能买，这个才占百分之二十，这个要具体的分析它的品质。
品质是什么？你要是迎合未来五年买它的人，它的生活状态，它匹配的是未来五年到十年的稀缺程度如何？
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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